越境物の覚書は誰が作る？測量と署名押印の注意点を詳しく解説

塀、屋根のひさし、雨樋、樹木の枝、配管などが境界線を越えていると分かったとき、すぐに撤去できない事情があれば、所有者同士で覚書を取り交わす方法があります。

ところが、覚書だけを先に作っても、境界の位置や越境している範囲が曖昧なままでは、将来の売買や建て替えで説明に困るおそれがあります。

土地家屋調査士が実務上のテンプレートを基に覚書の文案を準備することはよくあります。

ただし、覚書へ署名押印するのは関係する土地の所有者同士であり、土地家屋調査士の職印を押す書類ではありません。

土地家屋調査士は、境界確定測量の成果となる確定測量図や境界確認書へ職印を押します。

覚書を作る前に、境界と越境物の位置関係を正しく確認することが出発点です。

この記事のポイント！

越境物の覚書を作る前に知る基本

越境物の覚書は、現在の越境状態と将来の対応について所有者同士が確認した内容を残す書面です。

単なるひな形の穴埋めではなく、境界の位置、越境物の所有者、撤去や是正の時期、土地を譲渡するときの取扱いなどを対象地の事情に合わせて整理します。

最初に区別したいのは、越境物の覚書と境界確認書は目的が違うことです。

覚書は越境物への対応を確認する書面、境界確認書は測量と立会いを経て境界を確認した成果です。

越境物の覚書が必要になる場面

越境物とは、塀や擁壁、屋根のひさし、雨樋、物置、樹木、給排水管などが境界線を越えて隣地側へ出ている状態を指します。

土地売買のために境界確定測量を行ったとき、これまで気付かなかった越境が初めて判明することも珍しくありません。

見た目にはわずかな出幅でも、買主や金融機関に説明する必要が生じるため、現在の状態と今後の扱いを曖昧にしないことが大切です。

越境が分かったからといって、すべてを直ちに撤去できるとは限りません。

建物の屋根や基礎と一体になっている部分、隣地の生活に必要な配管、撤去すると構造上の問題が生じる塀などは、建て替えや改修の時期まで是正を待つことがあります。

その場合に、越境の事実を双方が確認し、将来の改築時に解消することや、維持管理の方法を話し合って書面へ残すのが覚書の役割です。

土地を売却するときは、売主が把握している越境状態を買主へ説明する必要があります。

覚書がなければ、買主は隣地所有者が越境を認識しているのか、将来是正する合意があるのかを判断しにくくなります。

反対に、覚書があっても、現所有者間の合意が将来の所有者へどのように引き継がれるかは内容と事情により異なります。

売買契約の条件と合わせて確認しなければなりません。

重要なのは、覚書を作れば境界問題がすべて解決するわけではない点です。

境界位置そのものに争いがある場合、越境物を撤去するか損害賠償を求めるかで対立している場合は、測量実務だけで処理できません。

土地家屋調査士は境界と越境状況を調査し、法的な紛争があるときは弁護士など適切な専門家との連携を検討します。

まず何が未確認なのかを分けることが解決への第一歩です。

相談時には、売却や建て替えの予定時期、過去に隣地所有者と話した内容、保管している測量図や覚書の有無を伝えると調査が進みやすくなります。

口頭で了承を得た記憶があっても、当時の所有者や対象物を確認できる資料がなければ、現在の所有者へ改めて説明する必要があります。

早い段階で測量と資料整理を始めることが、取引直前の停滞を防ぎます。

境界位置について当事者間で確認が整わない場合の制度として、法務省の筆界特定制度があります。

覚書と境界確認書は役割が違う

越境物の覚書と境界確認書は、同じ測量業務の中で準備されることがありますが、確認する対象が異なります。

境界確認書は、対象地と隣接地の境界点や境界線について、資料調査、現地測量、所有者の立会いを経て確認した結果を残す書面です。

確定測量図を添付し、境界点の位置、辺長、境界標の種類などが分かる形に整えます。

一方、越境物の覚書は、確認された境界線に対して何がどの程度越えているか、その状態をどのように扱うかを所有者同士で確認する書面です。

例えば、既存建物を建て替えるときに越境を解消する、越境物の維持管理で隣地へ入る場合は事前に連絡する、土地を譲渡するときに覚書の内容を承継するよう説明する、といった事項を検討します。

境界を決める書面ではありません。

覚書だけを先に作り、添付図面に境界と越境範囲が正確に示されていないと、後から『どの部分を越境物として確認したのか』という新たな疑問が生まれます。

そのため、一般的には境界確定測量を行い、境界位置を確認したうえで、越境物を測量して図面や写真へ表します。

土地の一部だけを見た現況図や、所有者の記憶だけでは十分な根拠にならないことがあります。

境界確認書と覚書を一体のものと考えず、それぞれの目的に合う署名押印と添付資料を整えることが重要です。

土地家屋調査士は確定測量図と境界確認書に職印を押し、成果の作成者として責任を明らかにします。

越境物の覚書は所有者同士の確認であるため、調査士の職印を押す書面ではありません。

この区別を理解すると、誰が何を確認した書類なのかが明確になります。

書類を受け取ったら、境界確認書に添付された図面と覚書の添付図が同じ境界点を基準にしているか確認します。

境界点番号、方位、地番などの対応が分かれば、将来の買主や相続人も内容を読み解きやすくなります。

別々の時期に作られた資料を組み合わせる場合は、現況が変わっていないか調査士へ確認してください。

越境の覚書をひな形だけで作成しない理由

インターネット上には覚書のひな形が掲載されていますが、越境物の種類や境界との関係は土地ごとに異なります。

屋根のひさしが空中で越境する場合と、塀の基礎が地中で越境する場合では、確認する範囲も将来の是正方法も同じではありません。

樹木であれば成長や剪定、配管であれば修繕や掘削時の取扱いまで考える必要があります。

土地の所有者が共有名義であったり、相続登記が済んでいなかったりする場合は、誰が署名押印するべきかを先に確認します。

登記名義人と実際の管理者が異なるからといって、管理している人だけの署名で進めると、後の売買や相続で説明がつかない可能性があります。

法人所有、信託、不在所有者などの事情がある場合も、当事者の確認が欠かせません。

覚書には、対象土地の所在と地番、当事者、越境物の種類と位置、現状を認める範囲、是正する時期や条件、維持管理、第三者へ譲渡するときの取扱いなどを記載することがあります。

ただし、すべての案件で同じ条項が必要になるわけではなく、安易に強い義務や期限を書けば、所有者間の合意がまとまりにくくなることもあります。

実態に合う文案が必要です。

土地家屋調査士は実務で使用するテンプレートを保有していることが多く、測量結果に合わせて文案を準備することがあります。

しかし、具体的な権利紛争や損害賠償、強制的な撤去をめぐる法的判断は別の専門分野です。

一般的なひな形を自己判断で完成させるのではなく、まず対象地を測量する土地家屋調査士へ相談し、必要に応じて弁護士などと役割を分けることが安全です。

テンプレートを使う場合でも、対象外の条項を残したり、図面と異なる表現を使ったりしないよう注意が必要です。

越境物の材質や所有者、是正の条件を現地の事実に合わせ、当事者双方が同じ意味で読める文章へ整えます。

署名後に訂正が必要になると再度の調整を要するため、図面と文案を並べて確認する工程を省かないことが重要です。

越境物の覚書と調査士の押印範囲

覚書の作成に土地家屋調査士が関わると、調査士も当事者として押印すると思われることがあります。

実際には、覚書で約束する当事者は土地の所有者同士です。

調査士は測量と図面作成、境界確認の専門家として書類を支えます。

覚書へ署名押印するのは当該地所有者と隣地所有者

越境物の覚書へ署名押印するのは、原則として越境物に関係する土地の所有者同士です。

越境物がある側と越境を受けている側が、現在の状態や将来の対応について合意し、その証拠として書面を取り交わします。

土地家屋調査士が文案を準備し、測量図を添付し、署名押印の場を調整した場合でも、調査士自身が覚書の合意当事者になるわけではありません。

所有者の確認には登記事項証明書を利用します。

共有地であれば共有者全員の関与を検討し、所有者が亡くなっている場合は相続関係と現在の権利者を確認します。

売買契約の直前に初めて名義の問題が分かると、覚書の取り交わしが予定どおり進まないことがあります。

境界確定測量の資料調査段階で登記名義と関係者を確認しておくことが大切です。

署名押印の方法は、文書の内容、当事者の希望、不動産会社や買主側の確認事項によって決めます。

実印や印鑑証明書を求めるか、記名押印で足りるかを一律に断定することはできません。

土地売買に使用する場合は、仲介会社や契約担当者にも必要な形式を確認し、土地家屋調査士が作成した図面との対応関係が分かるようにします。

覚書に調査士の職印がないことは、測量に関与していないという意味ではありません。

調査士が責任を持って作成する測量成果には職印を押し、所有者同士の合意文書には所有者が署名押印するという役割分担です。

書類を一式で保管するときも、覚書、境界確認書、確定測量図、越境物を示した図面や写真を区別し、どの書類が何を証明するのか分かる状態にします。

署名者を確認するときは、住所や氏名を登記記録と照合し、共有者がいる場合は対象者を漏らさないようにします。

転居や氏名変更がある場合も、同一人物であることを確認できる資料が必要になることがあります。

どこまでの資料を用意するかは案件によって異なるため、調査を担当する土地家屋調査士の案内に従ってください。

境界標や境界確定測量の一般的な流れは、日本土地家屋調査士会連合会の相談Q&Aでも案内されています。

調査士が職印を押す測量成果

土地家屋調査士が職印を押す代表的な書類は、境界確定測量に基づく確定測量図や境界確認書です。

確定測量図には、境界点の位置、辺長、座標、面積、境界標の種類などを記載し、調査した資料と現地測量の結果を反映します。

境界確認書では、対象地と隣接地の所有者が、添付図面に示された境界を確認したことを記録します。

調査士の職印は、測量成果を作成した資格者を明らかにするためのものです。

覚書で所有者が約束する内容を保証する印ではなく、将来の撤去や費用負担まで調査士が履行するものでもありません。

確定測量図に示された境界と、覚書に添付する越境物の位置が対応していることを確認し、書類間の整合を保つことが実務上重要です。

越境物を図面へ示す場合は、境界線からどの方向へ、越境しているかを測ります。

空中のひさし、地表の塀、地中の基礎や配管では測定方法や表現が異なります。

目視だけで判断できない部分は、確認できた範囲を明確にし、推測を確定した事実のように記載しません。

写真を添付すると、将来の所有者にも現況を説明しやすくなります。

測量後に工事や災害で境界標や越境物の状態が変わることもあります。

書類には作成日や測量時点を記載し、後日利用するときは現地と一致しているか再確認します。

過去の確定測量図がある場合でも、現在の越境状態まで同じとは限りません。

土地売却や建て替えで利用する前に、作成した土地家屋調査士または地域の調査士へ成果の有効な使い方を相談してください。

確定測量図には測量時点の境界標や構造物が記録されますが、覚書で定めた将来の約束そのものを証明する図面ではありません。

測量成果と合意文書を相互に参照できるよう、作成日、図面名、対象物番号をそろえて保管します。

この整理により、後年に再測量する際も当時の状況を確認しやすくなります。

越境の覚書を調査士が文案を用意する流れ

土地家屋調査士が越境物の覚書に関わるときは、最初に登記資料や過去の測量成果を調査し、現地を測量して境界位置を検討します。

その後、隣接地所有者との立会いで境界を確認し、越境物の種類と位置を図面や写真で明らかにします。

境界が未確認の段階で覚書だけを作るのではなく、何を基準に越境と判断したのかを説明できる状態へ整えます。

越境状況が確認できたら、所有者双方の意向を聞きます。

すぐに撤去するのか、建て替えや改修時まで存置するのか、維持管理や工事で立入りが必要になるのか、土地の売却予定があるのかなどを確認します。

調査士が持つ一般的なテンプレートを基にしても、実際の合意内容は当事者の話合いによって決まります。

調査士が一方の希望だけを覚書へ押し込むものではありません。

文案と添付図面ができたら、所有者双方が内容を読み、対象となる越境物、是正時期、費用負担、承継に関する記載などを確認します。

不明点があれば署名押印の前に修正します。

法的な権利義務について対立や高度な判断が必要な場合は、弁護士へ相談することがあります。

調査士は測量事実を示し、必要な専門家へつなぐ役割を担います。

合意後は所有者同士が署名押印し、各自が覚書と添付資料を保管します。

調査士事務所でも業務記録として写しを保管する場合があります。

将来、売却、相続、建て替えが行われるときに書類の所在が分からなくならないよう、不動産関係書類と一緒に保管してください。

福岡の土地で越境物が見つかった場合は、現地調査から土地家屋調査士ウエムラ事務所へ相談できます。

相談から書類完成までの期間は、隣接地の数、所有者の所在、公共用地との境界協議の有無、既存資料の状態などで変わります。

売買日が決まってからでは間に合わない場合もあるため、越境の疑いに気付いた時点で相談してください。

担当調査士へ希望時期を伝えれば、必要な工程と見通しの説明を受けられます。

越境物の覚書を安全に取り交わす流れ

越境物が見つかったときは、相手へ撤去を求める前に、境界と事実関係を確認します。

測量、立会い、文案確認、署名押印、保管という順序を踏むことで、感情的な対立を避けながら将来へ引き継げる資料を整えやすくなります。

越境物の確認には境界確定測量で越境を確認する

越境物の有無を判断するには、基準となる境界線が分からなければなりません。

既存の塀や側溝がそのまま境界とは限らず、境界標が残っていても、過去の図面との整合を確認する必要があります。

土地家屋調査士は登記事項、公図、地積測量図、過去の境界確認書、道路や水路の資料などを調べ、現地測量の結果と照合します。

資料と現地から境界候補を検討した後、隣接地所有者へ説明し、現地で立会いを行います。

公共用地に接している場合は道路管理者などとの境界協議が必要になることもあります。

双方が境界を確認して初めて、越境物が境界線からどれだけ出ているかを客観的に表せます。

覚書の前提となる事実を整える工程です。

現況測量だけで越境物の位置を測ることはできますが、隣接地所有者との境界確認を省略していれば、確定した境界に対する越境として扱えないことがあります。

売買や建て替えで覚書を使用するなら、必要な測量の範囲を依頼時に伝えてください。

費用だけで簡易な測量を選ぶと、後から境界確定測量をやり直す可能性があります。

調査の結果、構造物が境界線上にあるだけで越境していないことや、所有者が想定していた境界と資料上の筆界が異なることもあります。

測る前に結論を決めず、事実を確認してから対応を話し合う姿勢が重要です。

境界位置に異論がある場合は、追加資料の検討や筆界特定制度など別の方法も視野に入れます。

現地立会いでは、越境物だけでなく境界標の位置や種類、周辺構造物との関係も確認します。

説明を受けた内容で疑問があれば、その場で図面上の点と現地の位置を照合してください。

後から認識の違いが生じないよう、確認した日付や参加者、写真を記録しておくことも、覚書作成の前提を明確にする助けになります。

越境を覚書で確認する主な事項

覚書では、まず当事者と対象土地を特定します。

氏名または名称、住所、土地の所在と地番を登記資料に基づいて記載し、どちらの土地に属する越境物かを明らかにします。

添付図面や写真には番号を付け、本文中の越境物と対応させます。

『塀の一部』だけでは範囲が分からないため、位置と対象を具体的に示すことが大切です。

次に、現在の越境状態を双方が認識していること、直ちに撤去しない場合の理由、将来いつ是正するかを確認します。

建物の建て替え時、塀の更新時、配管の交換時など、実行可能な時期を検討します。

期限を固定するか条件が生じたときとするかは案件によって異なります。

実現できない内容を書いても、将来の紛争を防ぐ資料にはなりません。

維持管理、修繕、事故が起きた場合の連絡、工事のために隣地へ立ち入る必要がある場合の手順も検討します。

費用負担や損害の扱いを定める場合は、当事者の理解が一致しているか慎重に確認します。

また、土地や建物を第三者へ譲渡するときに、覚書の存在と内容を新しい所有者へ説明する旨を記載することがあります。

ただし、覚書の効力や承継、損害賠償、撤去請求などは法的判断を含みます。

土地家屋調査士が一般的な文案を用意することはありますが、紛争性が高い場合や相手方と主張が対立する場合は、弁護士へ確認することが適切です。

調査士の役割は、境界と越境状況を正確な資料で示し、所有者同士が事実を共有できる土台を作ることです。

文案確認では、将来の建て替えや譲渡を想定し、誰が読んでも対象物と対応時期を特定できるかを確かめます。

曖昧な呼び方や口頭説明だけに依存すると、所有者が変わった際に解釈が分かれるおそれがあります。

添付図面の記号と本文を対応させ、合意していない事項まで記載されていないか双方で丁寧に確認します。

越境に関する書類は売却や相続に備えて保管する

覚書を取り交わした後は、原本を所有者双方が保管します。

確定測量図、境界確認書、越境物を示した図面、現況写真なども一緒に保管すると、後から確認しやすくなります。

書類だけが残り添付図面が失われると、どの部分を対象にした覚書か分からなくなるため、ページ数や添付資料名も確認しておきます。

土地を売却するときは、査定や媒介契約の段階で不動産会社へ越境物と覚書の存在を伝えます。

買主が現地を確認する前に資料を提示できれば、契約直前の条件変更を避けやすくなります。

測量時点から年月が経っている場合は、越境物の状態や境界標に変化がないか土地家屋調査士へ確認を依頼することも検討します。

相続が発生した場合は、相続人へ覚書と測量成果の所在を伝えます。

相続登記だけを済ませても、越境に関する経緯が共有されなければ、新しい所有者が隣地から説明を受けて初めて事情を知ることになります。

遺産分割や不動産の処分を検討する際に資料を確認できるよう、登記識別情報などとは区別しつつ、不動産関係の重要書類として管理します。

将来の所有者へ説明する条項があっても、覚書を保管しているだけで自動的に説明が完了するわけではありません。

売買契約書や重要事項説明との関係も確認し、必要な手続を行います。

土地家屋調査士は測量成果と現況を説明し、不動産会社や司法書士、弁護士などと連携できます。

越境を隠さず、正確な資料で引き継ぐことが土地取引の安全につながります。

書類を電子化して保管する場合も、原本の保管場所を明確にしてください。

画像データでは署名押印や添付関係を十分に確認できないことがあります。

売却査定や相続手続の際は、覚書だけでなく確定測量図や境界確認書もまとめて専門家へ提示すると、追加調査の必要性を判断しやすくなります。

越境物 覚書に関するよくある質問

越境物の覚書は測量後に整える

越境物の覚書は、境界と越境状態を確認した後に、所有者同士が将来の対応を合意して残す書面です。

土地家屋調査士がテンプレートを基に文案を準備することはよくありますが、署名押印するのは所有者同士であり、調査士の職印を押す書類ではありません。

調査士は、資料調査、現地測量、隣接地所有者との立会いを経て作成する確定測量図や境界確認書へ職印を押します。

一般的なひな形をそのまま使わず、対象地の越境を調査する土地家屋調査士へ相談してください。

福岡で境界や越境物について相談する場合は、土地家屋調査士ウエムラ事務所が現地の状況に応じて対応します。