公図と現況が違う原因と売買前の境界確定測量を土地家屋調査士が解説

法務局で取得した公図と、塀や道路、境界標などの現況が一致しない土地は珍しくありません。

公図の種類や作成年代によって精度が異なるほか、分筆、工事、境界標の亡失などの事情が考えられます。

土地を売買するときは、公図の見た目だけで面積や境界を判断しないことが重要です。

売買契約前に資料調査と現地確認を行い、現況の地積を測ったうえで、必要に応じて境界確定測量によって正しい面積と境界を確認します。

この記事のポイント！

なぜ？公図と現況が違う主な理由と地図の精度差

公図と現況が違って見えるとき、直ちに誰かが土地を侵害していると判断することはできません。

まず、公図の種類と作成目的を確認し、現地にある塀や境界標が何を示すのかを分けて考える必要があります。

ここでは、公図と14条地図の違い、古い図面が現在まで使われている背景、筆界と塀の位置が一致しない場合の考え方を順に整理します。

公図（旧公図）と14条地図の圧倒的な精度差

一般に公図と呼ばれる資料には、法務局に備え付けられた不動産登記法第14条第1項の地図と、同条第4項の地図に準ずる図面があります。

どちらも土地の地番、位置、形状、隣接関係を確認するために利用されますが、精度と現地復元性は同じではありません。

14条地図は、土地の区画を一定の精度で示し、境界標が失われた場合でも座標などから筆界点を復元できるよう作られます。

一方、地図に準ずる図面は、14条地図が整備されるまでの代替資料という位置付けです。

古い土地台帳附属地図を基にしたものも多く、現地の距離や角度をそのまま正確に表す測量図として扱うことはできません。

法務局で地図証明書を取得すると、証明書の種類や精度区分を確認できます。

公図に縮尺が記載されていても、印刷された線を定規で測るだけで実際の辺長や面積を確定することは適切ではありません。

地番の並びや道路、水路との位置関係を把握する資料としては有用ですが、境界点の位置を現地に落とし込むには、地積測量図、境界確認書、過去の測量成果なども照合します。

資料の名称だけで精度を決め付けず、作成年月日や座標値の有無も確認することが大切です。

さらに、地図の線は登記上の土地の区画である筆界を示すためのものであり、現在の塀やフェンス、植栽の位置を示す現況図ではありません。

航空写真やインターネット地図へ公図を重ねた際に線がずれて見える場合も、直ちに公図または現地の一方が誤りとはいえません。

異なる座標系、縮尺、画像の撮影時期、重ね合わせ方法によって表示上のずれが生じることもあります。

画面上の線だけで越境や所有範囲を断定しない姿勢が必要です。

したがって、公図と現況を比べる際は、最初に取得した資料が14条地図なのか地図に準ずる図面なのかを確かめます。

そのうえで、何がどの程度違うのかを現地で確認し、正確な位置や地積が必要な目的であれば測量を行います。

特に土地売買では、図面の概略だけを契約面積の根拠にせず、登記面積と実測面積の関係、境界標の状況、隣接地との確認記録まで調べることが取引の安全につながります。

出典：国土交通省 都市部における公図と現況のずれの公表について

明治時代の測量が原因？公図と現況が違う歴史的背景

公図と現況が違う理由を理解するには、図面が作られた時代と目的を知る必要があります。

現在も利用される地図に準ずる図面の中には、明治期の地租改正に伴って作成された図面を基礎とするものがあります。

当時は土地の所在や課税対象を把握することが主目的で、現在のような測量機器や国家座標に基づいてすべての筆界点を測ったわけではありません。

山林、農地、曲がりくねった道路や水路などでは、形状が簡略化されていることもあり、現地復元に十分な数値が記録されていない場合があります。

その後、土地の分筆や合筆、道路の拡幅、水路の付け替え、区画整理などが行われ、地域の姿が変わっていることもあります。

登記手続に伴う図面が順次追加されていても、古い公図の全体が一度に高精度化されるとは限りません。

分筆前の図面と分筆後の公図を比較したり、異なる年代の資料を重ねたりすると、形が合わないように見えることがあります。

調査では、現在の地番だけでなく、閉鎖登記簿や旧土地台帳、過去の地積測量図などから土地の変遷を追うことがあります。

現地側も長い年月の中で変化します。

境界標が工事で撤去されたり、土砂に埋もれたり、ブロック塀の造り替えによって位置の手掛かりが失われたりすることは珍しくありません。

道路と宅地の間に側溝が新設され、見た目の利用範囲が変わる場合もあります。

また、所有者同士が便宜上使用してきた範囲と登記上の筆界が一致しないこともあります。

現在の使用状況が長く続いているという事情だけで、公図の線を移動させることはできません。

法務局や自治体は、地籍調査や地図作成事業などを通じて精度の高い地図の整備を進めていますが、整備状況は地域ごとに異なります。

そのため、公図と現況のずれは特殊な事故ではなく、古い資料と変化した現地を照合する過程で見つかる実務上の課題です。

重要なのは、ずれがあること自体を過度に恐れるのではなく、対象地の資料と現況を順序立てて調べることです。

売却や購入の予定があるなら、契約条件が固まる前に調査を始め、必要な測量や隣接所有者との確認に使える時間を確保します。

隣とのブロック塀は境界じゃない？公図と現況が違う現場でよく見られるズレ

現地で土地の境を示しているように見えるブロック塀、フェンス、生け垣、側溝の縁が、必ず筆界上に設置されているとは限りません。

筆界とは、土地が登記された際に定められた公法上の区画線です。

これに対し、塀は施工上の事情や所有者間の合意により、筆界から敷地内へ控えて設置されることがあります。

共同で設置した塀が筆界をまたいでいる場合や、古い塀を建て替える際に位置が少し変わった場合も考えられます。

見た目の中心線をそのまま境界とする判断は避けなければなりません。

筆界と区別して理解したいのが所有権界です。

所有権界は、所有権が及ぶ範囲について当事者間で認識される線で、契約や時効取得などの事情により筆界と一致しない可能性があります。

ただし、日常の利用範囲や当事者の主張だけで筆界が変わるわけではありません。

公図と塀の位置が違う場合には、どの線について確認しているのかを整理し、境界確認書、工事記録、土地取得時の契約書、過去の測量図などを調べます。

越境物がある場合も、越境している物の所有者や設置時期、将来の撤去や是正に関する取り決めを個別に確認します。

境界標が見つかった場合でも、その標識が対象地の筆界点を正しく示すものかを資料と照合する必要があります。

境界杭、金属標、鋲などは形状が似ており、道路区域や工事管理のための標識が近くにあることもあります。

位置に疑問がある標識を自分で動かしたり、公図の形に合わせて新しい杭を設置したりしてはいけません。

現況測量で塀や境界標、建物、道路、水路の位置を測り、既存資料と重ねることで、違いの内容を客観的に把握できます。

土地売買では、売主が買主へ境界をどのように明示するか、実測面積と登記面積のどちらを代金計算の基準とするかを契約前に確認します。

塀があるから境界確認は不要、公図があるから測量は不要とは一概にいえません。

現地の構造物と筆界がずれていれば、利用できる範囲、建築計画、将来の塀の更新などに影響する可能性があります。

公図と現況が違うことが分かった段階で、土地家屋調査士に調査目的と売買予定を伝え、どこまで測量と境界確認が必要かを整理することが安全です。

公図と現況が違う土地の確認資料と現地チェック法

公図と現況の違いを解消する第一歩は、漠然とした違和感を具体的な相違点へ分けることです。

土地の形、位置、面積、道路や水路との関係では、確認すべき資料が異なります。

資料の作成年代と対象範囲をそろえ、現地の境界標や構造物と照合すると、必要な調査や測量の範囲を判断しやすくなります。

公図と現況が違う箇所の整理と自分で行える事前準備

公図と現況が違うと感じたら、まず何が違うのかを項目ごとに整理します。

土地の外形が違うのか、土地全体の位置が道路に対してずれているのか、登記面積と測った面積が合わないのか、通路や水路の地番が分からないのかによって調査方法が変わります。

公図は土地の地番配置を確認する資料であり、建物や塀など現在の構造物を正確に描いた図面ではありません。

現地写真や住宅地図だけを見て、公図の線が誤っていると決め付けることは避けます。

確認対象の地番も重要です。

住所として使う住居表示と、登記で使う土地の地番は異なる場合があります。

一つの敷地として利用されていても、登記上は複数筆に分かれていることがあり、逆に公図上で隣り合って見える土地が別の道路や水路を介している場合もあります。

法務局で対象地と周辺地の地図証明書、登記事項証明書を取得し、所有する土地すべての地番が含まれているかを確認します。

分筆や合筆の履歴があれば、その前後で資料の対象範囲が変わっていないかも見ます。

面積の違いは、公図の形状とは切り分けます。

登記事項証明書の地積は登記された面積であり、現在の測量で得られる実測面積と差がある土地もあります。

古い測量では、土地全体を実測せずに分筆する部分の面積を差し引いて残地の地積を求めた例もあります。

登記面積より実測面積が大きい状態を縄延び、小さい状態を縄縮みと呼ぶことがありますが、その言葉だけで原因や正しい境界が決まるわけではありません。

どの資料のどの数値を比較しているかを明確にします。

自分で整理するときは、公図の写しへ色を塗って対象地を示し、気になる辺や角に番号を付ける方法が有効です。

現地では、安全に立ち入れる範囲から境界標、塀、フェンス、側溝、建物の位置を撮影し、写真番号と公図上の位置を対応させます。

過去の工事や境界確認について家族が知っている場合は、記憶と書面で確認できる事実を分けて記録します。

この整理資料を土地家屋調査士へ渡せば、追加取得すべき資料と現地調査の範囲を検討しやすくなります。

出典：国土交通省 都市部における公図と現況のずれの公表について

まず法務局で揃える！公図と現況が違うときに役立つ登記簿と地積測量図の見方

公図だけでは土地の面積や各辺の長さを十分に確認できないため、登記事項証明書と地積測量図を併せて調べます。

登記事項証明書では、土地の所在、地番、地目、地積、分筆や合筆などの履歴、所有者に関する登記を確認できます。

ただし、登記事項証明書に記載された地積は登記記録上の面積であり、現在の実測面積と必ず一致するとは限りません。

売買の対象筆と所有者を確かめる資料として重要ですが、現地のどこが境界点かを単独で示すものではありません。

地積測量図は、分筆登記や地積更正登記などの際に法務局へ提出された測量成果です。

作成年代によって様式と精度が異なり、辺長、求積方法、境界標の種類、座標値などの記載内容にも差があります。

新しい図面で公共座標が記載されていれば現地復元に役立つ可能性が高まりますが、図面作成後に境界標が失われたり、現地の構造物が変わったりすることもあります。

古い図面でも、周辺土地の図面や境界確認書と対応すれば重要な手掛かりになります。

作成年が新しいという理由だけで一つの資料を無条件に優先しません。

対象地に地積測量図が備え付けられていないこともあります。

過去に図面の添付を伴う登記が行われていなければ、取得できないことは珍しくありません。

その場合は、隣接地の地積測量図、閉鎖登記簿、旧土地台帳、自治体が保管する道路や水路の境界資料、区画整理や地籍調査の成果などを調べます。

隣接地の図面に対象地との共通境界が記載されていれば、調査資料として利用できることがあります。

ただし、他筆の図面だけで対象地全体の境界を断定することはできません。

資料を比較する際は、地番、方位、縮尺、作成年月日、測量した範囲、座標系を一覧にすると混同を防げます。

公図の形と地積測量図の形が異なる場合、分筆前後の資料を比べていないか、残地の求積方法が異ならないかを確認します。

土地売買で実測精算を予定するなら、どの測量成果を契約に用いるかを不動産会社や土地家屋調査士と事前に相談してください。

資料調査で判明した差を現地測量によって確認し、必要に応じて境界確定や地積更正登記の検討へ進みます。

境界標はある？隣人とトラブルを起こさない公図と現況が違う箇所の現地確認ポイント

資料調査の次は、現地にある境界標と周辺構造物を確認します。

境界標にはコンクリート杭、石杭、金属標、金属鋲などがあり、道路や側溝の角、塀の足元、植栽の中、土中に隠れている場合があります。

見つかった標識がすべて土地の筆界点とは限らないため、刻印、向き、周辺の状況を記録し、地積測量図や境界確認書の記載と照合します。

境界標が見つからなくても、直ちに境界が存在しないという意味ではありません。

筆界は標識そのものではなく、登記された土地の区画として存在します。

塀、擁壁、フェンス、側溝、建物の外壁や軒なども測量対象になります。

これらの位置を測ることで、公図や過去の測量成果と現況のどこが違うかを把握できます。

塀が筆界から内側へ控えているのか、塀の基礎や屋根が境界を越えている可能性があるのか、道路との境に民有地が残っているのかは、見た目だけでは判断できません。

土地家屋調査士は測量結果を既存資料と重ね、筆界点の手掛かりを一つずつ評価します。

測量機器で得た数値だけではなく、資料の沿革と現地の物証を総合する作業です。

境界確定を行う場合は、隣接土地の所有者や道路、水路を管理する行政機関との確認が必要になることがあります。

隣接所有者の住所が登記記録と異なる場合や、相続登記が済んでいない場合には、連絡先の調査に時間を要する可能性があります。

売買契約や引渡しの直前に依頼すると、必要な立会いと書類作成が間に合わないことも考えられます。

売却を検討し始めた段階で、隣接筆の数、公有地との接続、境界確認書の有無を確認しておくと予定を立てやすくなります。

所有者本人が現地を見る場合は、隣地へ無断で立ち入らず、自分の土地や公道から確認できる範囲にとどめます。

境界標らしい物を掘り出す、移動する、新しい印を付けるといった行為も避けてください。

隣接所有者へ説明するときは、公図が間違っている、相手が越境していると断定せず、資料と現況に相違があるため専門家へ確認を依頼していると伝えることが適切です。

客観的な資料と測量結果を基に話し合うことが、不要な対立を防ぎ、売買前の円滑な境界確認につながります。

トラブル防止！公図と現況が違う土地を売買する前の対処法とリスク

土地売買では、契約対象の範囲と代金の基礎になる面積を明確にする必要があります。

公図と現況の違いを残したまま進めると、契約後に境界や実測面積を巡る認識差が生じるおそれがあります。

現況測量で現在の状態を数値化し、売買目的に応じて境界確定測量まで行うことで、売主と買主が共通の資料を基に契約条件を確認できます。

知らずに売買すると危険！公図と現況が違うまま取引する最大のリスク

公図と現況が違う土地でも売買契約を結ぶこと自体が直ちにできなくなるわけではありません。

ただし、売主と買主がどの範囲を売買するのか、登記面積と実測面積のどちらを代金計算に用いるのか、境界をどの方法で明示するのかを曖昧にしたまま契約すると問題が生じやすくなります。

買主が想定した面積を利用できない、建築計画に必要な幅員や離隔を確保できない、塀や建物の越境が引渡し後に判明するといった可能性があります。

土地の売買方法には、登記面積を基準として代金を確定し、実測面積との差について精算しない公簿売買と、測量した面積に基づいて代金を精算する実測売買があります。

実際の契約条件は案件ごとに定められるため、名称だけで判断せず、契約書の面積、単価、精算時期、測量費用の負担、境界明示の範囲を確認します。

公簿売買であっても、売主の境界明示義務や越境への対応が不要になるとは限りません。

不動産会社と相談し、土地の状況に合った特約や期限を設ける必要があります。

金融機関の融資、建物の設計、分筆を前提とした売却では、より明確な測量成果が求められることがあります。

公図上の形状と現地が大きく異なる場合は、担保評価や計画敷地の確認に時間がかかる可能性もあります。

また、隣接所有者との境界認識が一致しなければ、測量だけでなく話し合いや追加調査が必要です。

売買契約後の短い期限で解決しようとすると、引渡し延期や契約条件の見直しにつながることもあるため、契約前の確認が重要になります。

売主は、公図と現況の相違を把握している場合、その内容と調査状況を不動産会社へ伝えます。

買主も、現地の塀だけを所有範囲と思い込まず、交付された図面と契約条項を確認してください。

相違があること自体はよくありますが、よくあるから放置してよいわけではありません。

正しい面積と境界を共有できるよう、資料調査と現地測量を先に進めることが大切です。

不明点を契約後へ持ち越さず、土地家屋調査士、不動産会社、必要に応じて司法書士や弁護士などの役割を分けて相談します。

概算コストを把握する現況測量で土地のリアルな状態を可視化

現況測量は、測量時点における土地の形状、面積、建物、塀、フェンス、擁壁、道路、側溝などの位置関係を測り、現況測量図へ表す作業です。

公図と現況がどこで違うのかを数値で把握し、建築計画や売却準備の基礎資料を作る際に役立ちます。

境界標が確認できる場合はその位置も測りますが、現況測量を行っただけで隣接所有者との境界確認が完了するわけではありません。

現地にある構造物の線と法的な筆界を同一と扱わない点が重要です。

現況測量では、依頼目的に応じて測る範囲と成果物が変わります。

土地全体の概略面積を知りたいのか、建築計画のために高低差や周辺道路も必要なのか、公図とのずれを検討したいのかを事前に伝えます。

対象範囲が曖昧だと、売買契約に必要な資料が不足する可能性があります。

土地家屋調査士へ公図、登記事項証明書、地積測量図、過去の確定測量図などを渡し、どの点を現地で測るのか、成果図に何を表示するのかを確認してください。

現況測量によって登記面積と実測面積の差が分かっても、その数値だけで登記上の地積を変更できるとは限りません。

どの位置を筆界として面積を計算するかが確定していなければ、測量した構造物の内側の面積にすぎない場合があります。

地積更正登記を検討する際は、筆界を明らかにする資料や隣接地との境界確認などが必要です。

公図の訂正と地積更正登記も対象が異なるため、調査結果に応じて必要な手続を判断します。

土地売買の準備では、現況測量を早い段階で行うことで、面積差、境界標の不足、越境の可能性、追加調査が必要な箇所を把握できます。

その結果、境界確定測量へ進む期間を見込み、不動産会社と契約条件を調整しやすくなります。

ただし、買主へ境界を明示し、正しい面積で実測精算することが目的なら、現況測量だけで足りない場合があります。

成果図の名称ではなく、隣接所有者との確認を含む作業範囲と、契約上求められる証明内容を確認することが重要です。

境界確定測量で土地の「正しさ」を証明！正しい地積で安全に取引する手順

境界確定測量では、公図、登記事項証明書、地積測量図、過去の境界確認資料などを調査し、現地を測量したうえで、隣接土地所有者や道路・水路の管理者と境界位置を確認します。

確認した境界点へ必要に応じて境界標を設置し、境界確認書や確定測量図などの成果を整えます。

土地ごとの事情により作業内容は異なりますが、公図と現況の差を資料、現地、関係者の確認という複数の側面から整理できる点が大きな役割です。

売買契約前に境界確定測量を行う理由は、売主と買主が同じ境界点と地積を認識し、正しい面積を契約条件へ反映するためです。

実測売買では、確定した境界に基づく地積を用いて代金を精算する方法が考えられます。

公簿売買でも、境界明示や越境物の取り扱いを確認するために測量が必要になる場合があります。

測量の要否と範囲は、不動産会社が用意する契約条件、買主の利用目的、金融機関の要請なども踏まえて決めます。

境界確定測量には、隣接所有者の調査、日程調整、現地立会い、公有地管理者との協議などが含まれることがあります。

所有者が遠方に住んでいる、相続登記が済んでいない、道路や水路との境界資料が不足している、当事者の認識が異なるといった場合は、一般的な案件より時間を要する可能性があります。

費用も土地の広さだけでなく、隣接筆数、地形、資料の状況、公有地との接続、境界標の設置数などで変わります。

依頼前に見積りの作業範囲、追加費用の条件、成果物、予定期間を確認してください。

公図と現況が違うことは実務上よくあります。

だからこそ、売買契約を結んでから慌てて調べるのではなく、契約前に現況の地積を測り、境界確定測量によって取引の基礎を整えることが重要です。

調査の結果、公図訂正や地積更正登記が必要と判断される場合もあれば、資料の読み違いや構造物の位置の問題として整理できる場合もあります。

土地家屋調査士へ売却予定、契約希望時期、気になる箇所を早めに伝え、必要な作業を段階的に進めることが、正しい面積での売買と将来の境界トラブル予防につながります。

公図と現況が違うに関するよくある質問

公図と現況が違う場合のまとめ

公図と現況が違う土地は珍しくありません。

地図に準ずる図面の精度、作成後の分筆や工事、境界標の亡失、塀と筆界の位置関係など、複数の原因が考えられます。

違いを見つけたときは、公図だけまたは現地の塀だけを正しいと決めず、登記事項証明書、地積測量図、境界確認書、周辺土地の資料を集め、現地の境界標や構造物と照合します。

特に土地売買では、契約対象の範囲と代金の基礎になる面積を売主と買主が共有する必要があります。

現況測量で現在の土地の状態を把握し、正しい面積で売買するために、契約前の境界確定測量を検討してください。

隣接所有者や公有地管理者との確認には時間を要することがあるため、契約や引渡しの直前ではなく、売却を検討し始めた段階で土地家屋調査士へ相談することが大切です。

調査結果によっては、公図訂正、地積更正登記、越境に関する取り決めなどを検討します。

ウエムラ事務所では、公図と現況の違いが気になる土地について、資料調査、現況測量、境界確定測量のどこから進めるべきかを整理します。